מהו תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
לצורך כדאיות ביצוע התמ"א 38 לחיזוק המבנה, מוענקות זכויות בנייה נוספות לניצול של היזם .
פיקוח מטעם הדיירים בפרויקט תמ"א
פיקוח מטעם הדיירים תמ"א 38 מהווה תהליך מורכב אשר מצריך ידע וניסיון רב בכדי להבטיח בכל שלבי הפרויקט עמידה בכלל היעדים שהוגדרו, ולבסוף מסירת המפתחות לבעל הנכס תוך דגש על אינטרס הדייר לאורך התהליך כולו.
מהו תמ"א 38/2 לעומת פינוי בינוי
מדובר בשני מסלולים שתפקידם בסופו של יום לחדש וגם לחזק את בניין המגורים הקיים בתצורה שונה.
תמ"א רלוונטית לבניין (עד 4 מבנים) והתייחסותו באופן פרטני אליהם.
פינוי בינוי מתייחס לחלק נרחב יותר, כלומר קבוצת בניינים, לשכונה שלמה ו/או חלקית, לשיכון וכיוצא באלה, אזורים שמשרד השיכון ובינוי הגדיר אותם כמתחם פינוי בינוי.
שלבי תהליך התמ"א 38/2
- בחירת עו"ד ומפקח דיירים.
- ביצוע מכרז לבחירת היזם המתאים ביותר.
- סגירת חוזה ומפרט טכני לדיירי התמורה.
- בדיקת תוכניות בהתאם לחוזה עובר ההגשה לעירייה.
- קבלת היתר הריסה ובנייה + אירוע בחירת דירות דיירי התמורה.
- פיקוח במהלך ביצוע הפרויקט.
- סיור באתר לאחר בניית מחיצות הפנים, שלד וחשמל.
- פרוטוקול ראשוני לדירה.
- פרוטוקול מסירה+קבלת מפתח.
- שנת בדק.
למה צריך מפקח מטעם הדיירים?
מפקח דיירים מהווה תפקיד קריטי מבחינת הדיירים, המפקח הוא העיניים של הדיירים בזמן ביצוע בניית הפרויקט.
הפרויקט מתחילתו ועד סופו הינו תהליך מורכב ביותר וכולל לא מעט שלבים שונים.
מומלץ שמפקח הדיירים יהיה מהנדס בניין או הנדסאי בעל ניסיון בעבודות ביצוע וניהול פרויקטים.
מפקח הדיירים צריך להיות לדעת לקרוא ולהבין תכניות אדריכליות, תכניות ביצוע, מפרטים טכניים וכדומה.
על מפקח הדיירים לבדוק במהלך הבנייה את איכויות הבניה, טיב חומרי הבניה, בקרה על בדיקות המעבדה (בדיקת חוזק בטון, בדיקות הצפה וכו' ), עמידה בלוחות הזמנים וכמובן עמידה מול המפרטים והחוזים אשר הובטחו לדיירים עובר לביצוע הפרויקט.
תדירות ביקורים והנפקת דוחות
מפקח מטעם הדיירים יבצע סיור באתר בין 1 ל-3 פעמים בשבוע (תלוי בשלב הבניה).
בכל סיור יבוצעו בדיקות של המפקח ובמידה ואותרו ליקויים בסיורים קודמים יבוצעו בדיקות של תיקון הליקויים.
דוח פיקוח ישלח 1 לחודש כאשר לרוב מדובר בתחילת החודש, דוח חודשי יכלול בתוכו את תמונות של הדירות והתקדמות שנעשתה בפרויקט במהלך החודש, דיווח על התקדמות הפרויקט ביחס ללוח הזמנים, דיווח על ליקוי בניה ועוד.
הדוח יופץ לנציגות הדיירים, עורך דין מטעם הדיירים, יזם הפרויקט.
סיור דיירים במהלך הבניה
במהלך תהליך הבניה עולות לא מעט חששות לדיירים:
- האם הקבלן עושה את העבודה כמו שצריך?
- האם הפועלים עשו את כל הנק' חשמל במקום?
- האם עומדים בלוחות הזמנים?
הסירו דאגה מלבכם, במהלך הבניה (מועד הסיור משתנה בהתאם לפרויקט) מפקח הדיירים יערוך סיור משותף עם הדייר ובמהלך הסיור יעברו על כל השינויים (פנימיים, חשמל, אינסטלציה ומיזוג אוויר) בכדי להבטיח שכל השינויים אכן בוצעו בדירה וזאת על מנת להבטיח את שלוות הדייר (וגם לתת לו להרגיש את הדירה החדשה).
פרוטוקול ראשוני
לאחר סיום העבודות בפרויקט ולקראת מסירת הדירה, יערך סיור משותף שיכלול את הדייר, מפקח הדיירים ונציג הקבלן ו/או יזם
ונערוך סיור פרוטוקול ראשוני לדירה על מנת לבדוק האם קיימים ליקוי בנייה שצריך לבצע תיקון או שינוי אשר באחריות הקבלן לתקן.
לאחר מכן נערוך סיור שני כדי לבדוק האם מה שתוקן הינו תקין והאם אפשר למסור את הדירה אל הדייר.
פרוטוקול מסירה
פרוטוקול המסירה מתבצע לאחר סיום כל העבודות בדירה והפרויקט קיבל אישור אכלוס.
בפרוטוקל המסירה נערוך סיור שני כדי לבדוק האם מה שתוקן אכן תקין ועומד בדרישות התקנים והאם אפשר למסור את הדירה אל הדייר.